试点3年, 集体土地建租赁住房艰难探路

2020-11-18 08:01 分类:行业新闻 来源:

 

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通过3年多的试点,运用团体土地建造www.918.com租借住宅的探究获得了一些可供学习的经历,但仍然存在着许多约束要素,特别是在土地收入分配机制方面需求进一步完善准则,在商场层面需求出台愈加细化的支撑方针,然后调集各方主体的活跃性。

中房智库 吴云艳 苏志勇 柴铎

关于住宅租借商场来说,最近有两个令人振奋的好消息:一个来自中心方针层面,近期发布的“十四五”规划主张中明晰,“有用添加保证性住宅供给,完善土地出让收入分配机制,探究支撑运用团体建造用地依照规划建造租借住宅”;另一个来自商场层面,北京市团体土地建造租借住宅获得新开展,继成寿寺团体土地租借住宅后,坐落丰台区花乡的又一个团体土地租借住宅项目于近期入市,一共可供给房源约3130间。到9月底,北京市已有39个团体土地租借住宅项目开工,可供给房源5.3万余间。这关于团体土地建造租借住宅的各方参加主体来说,不只从方针层面获得了决心,也从实操层面收成了名贵的经历。

自2017年8月疆土部、住建部联合印发《运用团体建造用地建造租借住宅试点计划》至今,试点城市从13个扩容到18个,从项目选取到落地运营,团体土地建造租借住宅在不断打破准则桎梏、商场阻止和资金掣肘,一路走来可谓艰苦。

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团体土地建造租借住宅探路清障

2017年,十九大陈述明晰了“坚持房子是用来住的、不是用来炒”的定位,提出“加速树立多主体供给、多渠道保证、租购并重的住宅准则”。在此布景下,运用团体土地建造租借住宅成为推动用地准则改革、添加保证房供给的一项重要行动。2017年8月,疆土部、住建部联合发文,确认北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市为运用团体土地建造租借住宅第一批试点城市。2019年1月,福州、南昌、青岛、海口、贵阳等5个城市获批试点,试点城市扩容到18个。

虽然试点城市申报活跃,试点计划齐备,方针明晰,但团体土地入市并非一路坦道。

首先是法令妨碍。未修订之前的《土地办理法》对乡村建造用地的流通采纳约束和保存的情绪,团体建造用地的性质和流通都缺少法令准则层面的保证,现行的《物权法》也并未专设针对乡村团体经营性建造用地的权力系统。这些要素无疑成为乡村建造用地流通的妨碍。

其次是团体土地流通形成地方政府和乡村团体间的主体抵触。乡村团体经营性建造用地入市改变了地方政府与乡村的利益分配机制,必定程度上冲击了地方政府的利益,形成地方政府在推动团体经营性建造用地流通方面并不活跃。

第三是团体土地入市的流通目标不明晰,对公益性仍是经营性用地难以界定,这种定性不明晰形成土地流通踟蹰不前。

虽然阻力重重,可是构建城乡一体的土地商场、加速团体土地入市是大势所趋,各种约束要素也在被逐个破解。

2019年8月,第十三届全国人大常委会第十二次会议审议通过了新修订的《土地办理法》,并于2020年1月1日施行。新的《土地办理法》删去了“从事非农业建造有必要运用国有土地或许征为国有的原团体土地”的规则,对土地运用总体规划确以为工业、商业等经营性用处,并经依法挂号的团体经营性建造用地,答应土地所有权人通过出让、租借等方法交由单位或许个人运用。这就意味着乡村团体经营性建造用地入市的法令妨碍宣告破除。

2020年4月,国家发改委出台《关于构建愈加完善的要素商场化装备体系机制的定见》,其间针对土地商场进一步明晰了“树立健全城乡一致的建造用地商场”。操作方法将包含:出台乡村团体经营性建造用地入市辅导定见,全面推开乡村土地征收准则改革,扩展国有土地有偿运用范围等,一起树立农地入市的增值收益分配准则。

此次在“十四五”规划主张中明晰提出,要健全城乡一致的建造用地商场,活跃探究施行乡村团体经营性建造用地入市准则。在“推动以人为中心的新式城镇化”这一章节提出,“有用添加保证性住宅供给,完善土地出让收入分配机制,探究支撑运用团体建造用地依照规划建造租借住宅”。将“完善土地出让收入分配机制”置于“探究支撑运用团体建造用地依照规划建造租借住宅”之前,意味着“十四五”期间将着力处理土地收入分配机制问题,这也是推动团体土地入市的重要条件。

全国首个开工建造、入住的团体土地租借住宅项目——成寿寺社区。

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18城活跃试点,开展纷歧

2018年1月,疆土部和住建部批复了除北京、上海之外的第一批11个城市的试点计划。仅从试点计划来看有颇多亮点。各个城市在试点计划中,均明晰了试点项目批阅程序、试点建造运营机制、试点监测监管机制、承租人权益保证机制等要害内容。例如广州提出要立异机制、激活资源、添加农人收入、探究城乡一体化过程中租借住宅筹措的新思路和团体建造用地运用新形式;沈阳明晰要商场政府一起发力,以商场为主满意多样需求,以政府为主供给基本保证,深化乡村团体产权准则改革。

在建造运营机制上,沈阳提出:以入股、联营方法运营的,树立协议准则,树立新公司;县、区政府、城镇担任对合同履行及农人利益保证进行监管。各级农业主管部门依照国家、省市有关规则,对乡村团体财物办理工作进行辅导监督。广州提出:引入企业运营的,由村团体通过公开招标方法挑选已完结租借住宅运营工商挂号的企业,签定租借住宅运营协议;由政府托付单位运营的,由村团体依据乡村团体财物办理相关规则与政府托付单位签定租借住宅运营协议。南京提出:支撑团体经济组织自行运营,归入全市住宅租借试点企业领域;鼓舞托付给专门的住宅租借企业进行办理和运营。肇庆则为团体建造用地建造租借住宅设置了三种开发形式:村团体能够自行开发;通过联营、入股等方法与协作公司协作开发;或以租借方法,让承租人自行开发。

在技能、财税、金融等支撑方针方面,武汉提出将树立团体租借住宅项目用地信息发布渠道、住宅租借买卖监管服务渠道,树立住宅租借买卖数据库,活跃展开“互联网+租借”服务。南京市则在金融财税和公共设施配套上给予扶持,鼓舞与国家开发银行等方针性银行协作,组织必定的贷款额度;对项目供给税收优惠并给予必定的财政补助。佛山在信贷支撑方面,鼓舞商业银行以项目用地运用权全体典当担保、租金等应收账款供给质押担保等多种形式供给信贷支撑。沈阳市则从简化批阅流程、公积金提取付出房租等方面供给了关于项目的支撑。各个城市的支撑办法触及资金供给、财税支撑、批阅简化、公共设施配套、渠道建造等多个方面,为项目的建造运营供给了厚实的根底和多方位的保证。

虽然各试点城市出台的试点计划亮点颇多,但在履行开展上却存在很大差异,许多城市在履行层面“雷声大雨点小”。到现在,18个试点城市项目投入运营的寥寥无几,大多城市还处在项目建造阶段,有的乃至仍停留在文件上。

无论是从推动开展仍是作用来看,北京都是身先士卒。到现在全市已有39个团体土地租借住宅项目开工,可供给房源5.3万余套。本年已有南三环成寿寺项目和丰台花乡项目投入运营。

试点项目进入运营阶段的还包含合肥。2020年10月底,合肥首个运用团体建造用地建造租借住宅滨纷公寓项目开业运营,项目总建筑面积5.3万平方米,建成租借住宅514套。

别的两个一线城市开展也较为顺畅。广州花都区狮岭镇旗新村团体用地建造租借住宅试点项目早在2018年11月就已开工建造;上海也于2019年开工建造了第一个团体土地租借房泗泾站社区项目,估计2021年前后启用。此外,武汉、郑州、福州、杭州、佛山、海口等大多数城市均已开工建造,本年年底将有更多的试点项目进入租借运营阶段。

在项目推动过程中有些城市也遇到一些困难,例如南京,据媒体报道,南京试点计划确认了三块地作为试点,一是栖霞区南象山地块,二是浦口区林山村地块,三是六合区冶浦村地块,但均因各种原因难以发动。比方栖霞区南象山地块,周边既不靠园区,也不临街,周边租房需求很少。而浦口区林山村地块原为地铁收储用地,若用来建租借房,需求给地铁集团交1.2亿元,不具有经济可行性。由此可见,团体土地建造租借住宅选址是要害一环。

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北京经历值得学习

北京是运用团体土地建造租借住宅试点最早的城市,也是本轮试点收成最大的城市。早在2011年9月,疆土资源部就同意北京市展开试点工作,北京成为全国第一个运用团体土地建造租借住宅的试点城市。因而本轮展开团体土地建造租借住宅试点,北京可谓瓜熟蒂落。

依照规划,北京从2017年至2021年五年内供给1000公顷团体土地用于建造租借住宅。3年试点,现在已到收成期。本年7月,南三环成寿寺团体土地租借住宅投入运营,成为全国首个投入运营的试点项目。近来坐落丰台区花乡的又一个团体土地租借住宅项目也已入市。接下来将有一大批试点项目进入租借运营阶段。

作为最早的试点城市,北京收成的不只仅是一大批试点项目的入市,更重要的是为全国其他城市供给更多可供学习的经历。笔者以为至少有以下几点值得学习。

首先是方针先行。近年来北京市先后出台了《关于加强北京市团体土地租借住宅试点项目建造办理的暂行定见》《关于进一步加速推动团体土地租借住宅试点项目建造的告诉》《关于我市运用团体土地建造租借住宅相关方针的弥补定见》等重要文件,对团体土地租借住宅建造加强办理,在项目选址、户型规划、寓居配套、租金与租期、不动产权办理、租借运营等方面进行了规范。

其次是鼓舞多方主体参加。首要供给了几种参加形式:一是由城镇、村团体经济组织自行出资建造;二是团体经济组织以土地运用权作价入股、联营方法与国有企业协作建造;三是团体经济组织以项目经营权租借的方法与社会资本协作开发。从现在已开工的项目来看,既有经济实力较强的城镇、村团体经济组织,也有市属国有企业,以及万科等民营、专业住宅租借企业参加。

第三是重视“职住平衡”。在选址方面,北京要点考虑“职住平衡”问题,将团体土地租借住宅项目挑选在接近园区或人口相对密布的区域。例如本年进入运营的成寿寺和花乡项目,均处在城区优质地段,租借需求旺盛。依据2017年北京新版城市总规,到2020年北京全市城乡职住用地份额由2015年的1:1.3调整为1:1.5以上,到2035年调整为1:2以上。租借住宅选址成为调理职住平衡的重要内容。

第四是补助到位。本年9月份北京市住宅城乡建造委、市财政局联合印发了《北京市开展住宅租借商场专项资金办理暂行办法》,为多渠道筹措租借房源,提出团体土地建造租借住宅可获得资金补助,规范为成套住宅4.5万元/套,非成套住宅3万元/间,团体宿舍5万元/间。由此不只降低了租金水平,也为建造单位赢得了赢利空间,调集了他们的活跃性。

结语:通过3年多的试点,运用团体土地建造租借住宅的探究获得了一些可供学习的经历,但仍然存在着许多约束要素,特别是在土地收入分配机制方面需求进一步完善准则,在商场层面需求出台愈加细化的支撑方针,然后调集各方主体的活跃性。