REITs 专访|柏文喜:适时开放商业不动产公募REITs条件基本已成熟

2020-05-29 08:17 分类:行业新闻 来源:

本年3月以来,外媒关于黑石集团收买SOHO我国商业地产的报导纷纷扬扬,仅隔两个月,这一传言便在5月除迎来了终究章:因为“远景充溢不确定性”,黑石集团关于SOHO我国私有化的洽谈暂停,受此影响,SOHO我国股价暴降26%。

出人意料的疫情使得原本就处于“隆冬”的商业地产愈加落井下石,感到落寞的也不止SOHO我国一家。依据戴德梁行发布的陈述,一季度甲级写字楼商场方面,北京、上海、深圳的空置率别离上升至13.8%、21.0%、24.6%,环比别离添加0.3、1.4、2.6个百分点。上海和深圳创下空置率新高,北京则为近十年来最高位。

商业地产正在遭受为难局势,但以商业地产为重要底层财物的918博天堂游戏大厅REITs却迎来了好消息。4月30日,证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施范畴不动产出资信托基金(REITs)试点相关作业的告诉》,长期以来备受重视的不动产出资信托基金破冰落地。

不过,此次试点集合于新基建、交通、动力、仓储物流、环境保护、信息网络、园区开发七大范畴,此前呼声一向很高的商业地产并不在此次试点范畴。

对此,我国企业本钱联盟副理事长柏文喜以为,因为我国商用不动产估值系统和租金系统的严峻不对称与不匹配,导致原本诞生于商用不动产范畴的REITs,反而暂时很难在国内的商用不动产范畴内广泛施行。

不过,他也说到,当令敞开公募REITs在商用物业和商业地产范畴的试点,条件根本已老练,活跃推进以优质项目为底层物业的商业不动产公募REITs落地也将有活跃意义,“否则将迫使更多的优质物业出境融资或许以ABS产品登陆A股商场,实际上这不管是关于商业地产的职业开展仍是丰厚和开展A股商场都是晦气的。”柏文喜表明。

从准则层面翻开本钱商场的一角

近年来,国内宏观经济运转进入继续下行期,叠加近期疫情的严峻影响,钱银、财务出现双宽松局势,柏文喜以为,此刻推出基建REITs试点,是逆周期调理和抗击疫情的需求,“以大基建、新基建作为扩展出资是保增加和稳工作的重要抓手之一。”

柏文喜进一步解说到,发动基础设施范畴公募REITs试点作业可解决基础设施项目财物标的价值遍及较大和活动性差的问题,赋予基础设施财物以较高的活动性,旨在翻开出资退出通道,在激活基础设施范畴所沉积的存量财物的一起,以提高基础设施财物的活动性来提高基础设施项意图可出资性,推进多方面资源和出资进入基础设施范畴,支撑和合作大基建、新基建建造。别的,也能够以本钱商场标准来倒逼基础设施出资建造和运营的商场化、标准化和职业可继续开展。

不过,此次公募REITs试点并未对原本所源起和服务的商用物业范畴敞开,因而,在柏文喜看来,试点仅仅从准则层面翻开了公募REITs在内地本钱商场的一角罢了。

如平常,金融立异一直伴跟着监管危险层面的忧虑,一纸《告诉》,也引起各方关于危险防备的评论。柏文喜坦言,未来,跟着公募REITs试点向其他财物证券化范畴的推进,金融危险或将有扩展之势,这也是公募REITs试点中需求分外留意的问题。

对此,柏文喜从职业标准和信息揭露通明两个视点给出了应对之策,“作好发行人和出资者教育,让本钱商场有用发挥危险辨认和危险挑选、定价的效果,然后完成资源的有用装备和高效活动。”柏文喜称。

详细到财物规划超几十万亿的出资新蓝海基建范畴REITs,柏文喜以为,其首要危险在于财物或许权益的权属是否明晰、是否能够独立和出表从而进行危险阻隔、现金流的安稳性与可猜测性、可归集性以及向出资者的可分配性,是否有满意的增信办法等。假如触及结构化组织、收益补差许诺等,还要调查结构化组织与收益补差许诺的可执行性、安稳性与可继续性。

房企搭乘REITs试点方针快车是必定的理性挑选

基础设施范畴,工业园、仓储物流等兼具基建和房地产特征,是此次基础设施公募REITs的试点范畴,也是房企多元化较多进入的范畴,柏文喜以为,此前在工业园和仓储物流职业有所布局的房企将会获益。受此影响,柏文喜估计,未来房企或许会在出资范畴挑选、财物布局甚至主营事务偏重面上做一些调整,更多地进入与本身有必定相关的基础设施和基建范畴。他举例到,绿洲和复星等在基建范畴已进行了较大的出资布局,正好能够借此春风扩展在基础设施范畴的出资广度和深度。

在柏文喜看来,多元化房企将触及基础设施的相关房地产项目归类调整装入基础设施类项目渠道,或许经过加强与基础设施类项意图事务相关来搭乘此次公募REITs试点的方针快车,是企业必定的理性挑选。

柏文喜进一步指出,房企的长租公寓事务和长租公寓运营商,或都将鄙人一步或许扩展的试点中获益。他解说道,就长租公寓而言,持有型、重财物的长租公寓出资收益率很难满意发行REITs的根本收益率要求,房企必然要将相关财物剥离,而将运营收益拿来发行REITs或许用出资较小的团体建造用地上的长租公寓事务来发行REITs。这样一来,在本质意义上发行长租公寓REITs的房企,在很大程地上也就变成了长租公寓运营商了。

基建REITs可作为危险偏好较低出资人的财物装备标的物

《告诉》明确指出,REITs试点优先京津冀、长江经济带、雄安新区、大湾区、海南、长江三角洲以及国家级新区、有条件的国家级经济技术开发区等六大城市群和两大开发区。

对此,柏文喜以为首要归因于两方面,一是这些区域是国家重点支撑开展的区域,有很多的基础设施建造需求,别的,这些区域商场环境较好,要素集合程度较高,商场化程度较高,是人口和资源的流入区域,未来基础设施财物的收益有安稳增加的趋势,不管关于提高和完善这些区域的基础设施服务水平仍是关于国内本钱商场的平稳开展而言都是有利的。

“基础设施公募REITs试点的推广,将会引导更多的社会资金与各类本钱进入这些优先试点区域,关于完善和提高这些区域的基础设施服务水准、推进要素集合和工业开展与晋级发挥活跃的效果。”柏文喜表明,除了确保基础设施建造筹资和扩展出资以保增加外,工业、人口的集合,对区域内房地产商场的推进效果也是显而易见的。

跟着此次敞开基础设施公募REITs试点,一般出资者也迎来了经过本钱商场进入基础设施范畴出资的时机,“公募REITs以其高活动性也大大提高了这类财物的可出资性,这类项目财物相对安稳和具有增加潜力的现金流,确保REITs收益的安稳性,能够作为危险偏好较低的出资人和出资组织重要的财物装备标的物。”柏文喜表明。