许世坛鲸吞福晟4000亿旧改 翻身村的人都笑了

2020-01-15 07:50 分类:行业新闻 来源:

1月12日,深圳宝安翻身片区的乡民们,家家张灯结彩,摆了一场238桌的盛大宴会,2000多人欢聚一堂,美好锣鼓喧天。

  这种热烈将远超过十几天后的阴历新年,因为他们提早收到了来自世茂的新年大礼包——故居换新房。

  第二天,福晟集团董事长潘伟明就在和世茂的“世纪大并购”现场,共享了这份来自翻身村的快乐:

  “乡民知道咱们要和世茂协作了都很快乐。”

  01

  福晟退、世茂进:翻身村的期望来了

  潘伟明指的,是福晟在深圳宝安区的一个旧改项目。

  这个当地俗称翻身片区,是翻身村的所在地,总占地面积约20万平方米,总修建面积约150万平方米。

  因为接近深圳前海区域,又常被炒出“大前海”的概念。对外宣扬的总货值是“超千亿元”。

  但早在20世纪30年代,这儿仍是一片海滩。

  一群人在海上以打鱼为生,他们在这儿搭棚寮寓居,形成了许多小集合区,随后演变成村庄。

  后来人们给这个村起了个姓名:翻身。

  这几年,翻身村再次领会到了一个好姓名背面的好运气——福晟成了该片区的首要开发商,承当改造的重担。

  翻身村,迎来了新的翻身机会。

  不过,据媒体报导,便是这个翻身村,因为触及很多更新,一度拖垮了福晟,巨额的垫资导致项目开工建造遥遥无期。

  因而,这个“货值超1000亿”、顶着“前海”光环的旧改项目,成为世茂收买福晟4000亿旧改财物包的一个重要部分。

  02

  一场绝望的发布会

  1月13日,世茂和福晟在福州搞了一场十分耀眼的并购发布会。

  在此之前,世茂吃下福晟的音讯现已在坊间沸反盈天,做足了衬托。

  依照想象,这次“世纪大并购”,应该比肩万达富力融创的三国杀,精彩绝伦。但现场作用好像不尽满意,令许多媒体咂舌:

  发布会是开了,但最重要的并购项目数量、买卖金额统统没有告知;

  全程没人像孙老板相同舌灿莲花,没有能写在稿子里的金句,更没有人现场摔茶杯;

  戏曲抵触被降至最低,原本气势凶狠的并购,在现场被解读为协作,发出了一个新品牌:世茂福晟——福晟的体面被保留到极致。

  仅有能够被媒体八卦的,是两个老板的脸色:

  比较43岁世茂总裁许世坛的笑意盈盈,56岁的潘伟明“好像并不快乐”。

  但作为一家正派的媒体来说,这实在是无法承当报导之重的边角料。

  新闻点被凝练成几句话:

  两边协作将在房地产、产业链、修建、日子、旧改、商业工作方面打开。

  福晟在大湾区的旧改项目约有3000-4000亿元货值,修建面积达1000万㎡,将全部交由世茂操盘运营,遍及广州南沙、荔湾、东莞、深圳等地。

  翻身村的期望,就这样转而寄托在了世茂身上。

  03

  潘氏自救 福晟1/3职工或被裁人

  翻身村的愿望能成真吗?

  首要咱们得说,曾经放期望在福晟上,的确不太靠谱。

  福晟的成长史能够用一篇“镇长下海记”来叙述。

  1993年,30岁的潘伟明辞任广东从化镇镇长,挑选下海经商,投身于地产工作。因为在广东运营房地产本钱过高,11年之后,福晟集团才正式建立。

  2017年12月,福晟集团总算经过借壳佑威世界打造了一个港股上市公司——福晟世界。

  因为这个上市公司没有将福晟的中心财物注入,本钱上的体现也一向较低迷,阅历了暴降暴升后,2018年大幅亏本;在2019年上半年,除税后运营赢利约0.73亿元,才开端扭亏为盈。

  但福晟集团就没那么走运了。

  这个闵系黑马大幅拿地的时期,刚好卡在了近两年房地产调控的密布期。

  2019年下半年,裁人50%、请求破产被拒、多处房产项目遭受维权、多笔高利率的民间假贷……种种坊间音讯显现,潘伟明的资金链呈现了问题。

  这一点,许世坛在媒体群访会上帮潘伟明做了证明:福晟之前的确遇到了短期资金活动性问题。

  “现在需求做的是短债用长债来置换,把贵的融资的钱换成廉价的钱。世茂会合作金融机构一同做这个事,现在正在做债款重组。”

  许世坛悲凉地扛起了白衣骑士的大旗。

  体系内出来的镇长潘伟明,当然也不是茹素的。

  或许是早就嗅到破产信号,2019年9月9日,潘伟明做了一个一切父亲都会做的事:

  福晟世界布告发表,作为宗族传承方案的一部分,上市公司原董事长潘伟明,将其所持有的福晟世界56.45%股份以无偿奉送方法全部赠予其子潘浩然。

  这一年,潘浩然只要28岁,他继任公司董事局主席职务,成为公司榜首大股东。

  潘浩然虽含着金汤匙,但此举也因而被外界质疑“宗族企业管理痕迹显着”。

  潘氏宗族明显顾不了那么多。

  并购会上开释的信号来看,现在福晟集团应该和福晟世界现已彻底切开。潘氏宗族必定程度上保全了自己的财富。

  福晟的老职工好像就没那么走运了。

  据汹涌新闻最新的报导,现在福晟集团旗下现在的项目几近全数罢工,终究福晟将只留下约三分之一的职工。

  04“子承父业”后的世茂成了急性子

  下面说说大胃王世茂。

  和福晟类似,世茂也流淌着宗族企业的血液。

  从80年代完结原始本钱积累,90年代初从纺织裁缝出口转战地产,许荣茂的眼光特殊。

  2000年前后,许荣茂成功借壳以恒源祥品牌广为人知的上海万象集团完结上市,并将其更名为世茂股份(600823,股吧)。后将买卖不活泼的世茂我国私有化,尔后许荣茂携很多优质地产项目将世茂房地产运作上市。

  2009起,公司总裁由许荣茂之女许薇薇担任;这期间世茂集团形成了许荣茂、许世坛、许薇薇的宗族“金三角”管理模式。

  背面的豪门故事,曾引发许多联想。

  故事跟着2015年,许薇薇辞去总裁职务而闭幕。

  2019年1月30日,许世坛总算成功“子承父业”,成为世茂房地产总裁。

  与性情沉稳的许荣茂不同,刚过不惑之年的许世坛,开端张狂扩张,专心想要撸起袖子干翻大工作。

  2019上半年,在不到三个月的时刻里,世茂就斥资200亿元拿下18个并购项目,出让方首要包含泰禾、粤泰股份(600393,股吧)、万通地产(600246,股吧)等。

  其间收对泰禾的收买就达7个,买卖对价约为77亿 ——大有与“并购王”融创争全国的趋势。

  凡事都有两面性。规划扩展了,世茂的负债率也必定走高。

  2019年上半年,世茂房地产负债总额约3047亿元,同比增加32.5%。其间,活动负债总额约2143亿元,同比增加39%,非活动负债总额约903.88亿元。

  世茂房地产的财物负债率也创下了三年来的最高。2017年上半年至2019年上半年,世茂的财物负债率分别为65.76%、68.94%和73.25%。

  不过,具有双上市渠道的许世坛或许并不忧虑负债问题。

  A股的世茂股份承当项目风险和本钱,比及项目老练具有安稳收入时,H股的世茂房地产接手项目,坐享其成,包含新风天域以及早年的上海深坑酒店项目、深圳前海商业项目等。

  这样“唱双簧”式的同业竞赛和本钱腾挪,是否侵害了中小股东利益?这未可知。

  05

  死在沙滩上的旧改长辈们

  别的一个终极问题是,包含福晟在内,世茂买下的财物是香饽饽仍是烫手山芋?

  从上一年收买的项目看,不少债务、股权联系十分复杂。如粤泰股份的5个项目中,不乏“一女二嫁”。

  而在考究“高周转”的房地产职业,过多的股权、债务胶葛将进步项目入市的时刻本钱,大幅连累企业的现金流。

  在福晟4000亿货值的旧改项目中,这种开发也未必能“快”起来。

  以货值超1000亿的翻身片区为例,现在的拆迁没有发动,老城设备十分落后:

  翻身片区现状

  事实上,这个旧改项目也是一个城市更新项目。

  依据《2018年深圳市宝安区城市更新单元第四批方案》,旧改后的翻身片区,除了住所、商业外,还必须配建造公共利益用地,包含教育设备、绿洲等,占总面积份额达到了33.5%。

  这意味着,在昂扬的时刻本钱和资金本钱下,投身城市更新项目的开发商也只会终究获得一个“合理赢利”。

  事实上,在面对这样大体量的旧改项现在,近几年跟着房地产商场调控赶紧,钱根严重,已有不少如佳兆业、泛海等经历和实力可谓雄厚的“长辈”倒在路上。

  当然,假如世茂也能有改规划的神通才能,此话又是另一篇了。

  最终,期望翻身村的愿望都能成真。