广州包租婆每栋楼月赚50万?真相:“二房东”盈利仍难

2020-05-08 08:35 分类:公司新闻 来源:

  “五一”小长假期间,一位27岁的广州女子声称具有超越“400栋楼”的相关短视频在交际网络上不断热传。随后,该女子回应质疑称,其具有“400栋楼”“每栋楼月赚50万”“身价超2亿”等言辞皆不实,自己是通过承租再转租的方法运营公寓租借。

  实际上,在广州城中村内,“918博天堂ag旗舰厅二房东”转租的形式较为盛行,承揽下十余栋乃至几十栋楼的“二房东”在当地并不稀有。不过,“二房东”形式盈余空间窄,灵活性较差。疫情影响下,部分二房东乃至面对生计检测。

  承揽几十栋的“二房东”,在广州城中村并不稀有

  “这个包租婆是个一般二房东,或许其垂青城中村在租借商场上的价值,而且前期就勇于投入拿房,因而积累了必定的房源规划。如果是简略地从业主手上租来再租借,而没有服务和品牌溢价,赢利空间会比较有限。” 巴乐兔研究院院长高萌表明。

  实际上,受新冠肺炎疫情影响,本年1-3月,外来人口削减或推延返程,租借需求被推延,公寓的空置率上升、租借率下降显着。包租形式下,“二房东”依然要付出房东的租金,现金流较为吃紧。据巴乐兔研究院监控显现,比较上一年97%左右的满租率水平,近期广州城中村的满租率有所下降,许多“二房东”也削减了拿房扩张的脚步。

  “租借生意上的下滑,也或许是导致该‘包租二房东’突发奇想通过“炫富”方法,制作网络重视的原因。”高萌点评称。

  在房东东创始人全雳看来,400栋城中村高楼,就算一栋有25间,也要有10000间,实际状况或许还不止,办理就有较大难度,“这一炒作,是拿石头砸自己脚,接下来或许房东会涨租金,税务会来查税,消防会来查安全,房管局要来查挂号存案。”

  据新京报记者了解,在广州城中村内,“二房东”转租的形式其实较为盛行,不少人专门以此为营生,因而,承揽下十余栋乃至几十栋楼的“二房东”在当地并不稀有。

  “广州城中村大约有480万套房子,处理了广州近一半的刚需租借需求。广州作为一线城市,租金水平之所以较低,正是被城中村所拉低的。”高萌指出,城中村较低的租金水平,让广阔租房人群有条件留下来生计和开展,特别是许多中低收入人群,如中低端服务业人员、刚步入社会的年轻人等,这也让广州成为包容性较强的城市。

  来自巴乐兔研究院的计算数据显现,北京、上海、深圳住所租金价格约在100元/平方米,而广州城中村均匀在40元/平方米以内。北京、上海、深圳年轻人租房商场均匀单间价格在2000元左右,而广州城中村的单间均价在1200元以内。

  城中村虽然外部环境稍差,但在产品结构上也有其共同优势。高萌指出,城中村的房源结构根本为独门独户,卫生间和厨房一应俱全,是租房者较喜爱的“独立一居室”。广州城中村均匀居住面积到达36平方米左右,这比较一线城市合租商场遍及18平方米上下的租住空间大了许多。一起,城中村往往占有城市较好的交通枢纽方位,上下地铁较为便利。

  记者了解到,因为广州城中村是许多租房人群高性价比的租房方法,因而,城中村租房近年来在房东职业化、组织专业化的方向上迅速开展,许多品牌公寓也挑选在城中村拿房扩张。

  广州鼓舞专业组织改造城中村租借屋

  事实上,广州在官方方针上也鼓舞专业租房组织进入城中村,供给标准化和专业化的服务,有利于整治城中村存在的杂乱差等问题。

  通过3个月的征求意见,本年3月24日,广州市住所和城乡建造局、广州市财政局正式印发《广州市开展住所租借商场奖补实施办法》。该文件规则,使用团体、国有建造用地建造、改建租借住所,或许对租借住所进行质量化提高的,将取得300元/平方米至1000元/平方米不等的奖补。

  其间,使用团体、国有建造用地建造一般租借住所的,按建筑面积750元/平方米给予补助;建造团体宿舍型租借住所的,将按建筑面积800元/平方米给予补助。而对商业、工作、工业、酒店用房等非住所经同意改造为一般租借住所的,按建筑面积500元/平方米给予补助;改造为团体宿舍型租借住所的按建筑面积550元/平方米给予补助。

  与此一起,在培养开展租借商场的工作中, 广州也一向鼓舞专业的租借运营组织到城中村中进行环境的整治。广州市住所城乡建造局房地产租借办理所副所长高山曾表明,“把乡民的房子全体租过来,重新装修、改进环境、提高质量,再把它租借出去,这样对城中村的环境改进有很大的协助。”

  业界:“二房东”形式盈余空间窄、灵活性差

  虽然方针上有所鼓舞,但“二房东”形式盈余难仍是业界存在的一大难题。贝壳研究院资深剖析师黄卉表明,“二房东”形式首要以包租为主,盈余来历首要为房租差价。向租客收入租金后,公寓运营方需求向物业产权方付出相应的物业租金本钱,物业产权方则不参加公寓运营租借,房子的空置危险由“二房东”承当。除了租金差价之外,租客的服务费和增值服务费用也是其收入之一。全体看,“二房东”包租形式的盈余空间较窄,对运营功率要求更高。

  黄卉指出,以包租形式为主的“二房东”,面对租金本钱高的应战,其从业主处租借房源,之后通过装修再租借给租客,租金本钱在总本钱中占比超越60%,而装修和运营也需求较高的本钱投入。

  与此一起,“二房东”还面对灵活性差的应战。“二房东”在租借到房源之后可以取得必定期限的免租期,免租期往后则需求按月或季度给业主交纳租金。一般“二房东”会与业主签定3-5年的租借合同,在约好期限之后租金会按份额添加。而在遭受商场危险和变化状况下,依然要按约好交纳租金。

  除此之外,黄卉还表明,包租形式理论上应当“以出定收”,即依据出房状况来决议收房速度,将库存维持在健康水平。部分“二房东”为了拓宽规划会采纳相对急进的方法收房,而租借才能低或许导致空置率较高,现金流原本就危如累卵,愈加难以抵挡商场危险。而办理的规划越大,也就要求精细化运营的程度越高。

  租借商场回温,部分“二房东”仍面对生计检测

  跟着全国的复工复产,租借商场逐渐回温,“二房东”资金链亦有所缓解。

  来自贝壳研究院的计算显现,继3月租借旺季回归之后,4月全国重点城市租借商场依然出现上升趋势,租借成交量比较上个月又上升11.9%。3月及4月成交量比较上一年节后成交量有显着添加,疫情关于租借商场的影响体现为短时影响,租借刚需并未改动,仅仅推延迸发。

  不过,从租金层面剖析,来自贝壳研究院的计算显现,除深圳、上海、西安三个城市租金比较上一年4月有小幅上升之外,其他城市均出现租金同比下降,其间,广州和青岛均匀租金水平下降超越10%。

  “新增房客源的数量不断添加,‘二房东’的租借率和资金链有所缓解,前期遭到疫情影响的丢失有所削减,但因为盈余空间较窄,部分‘二房东’依然面对生计检测。” 黄卉表明。

  “广州现在有许多‘二房东’跟房东打官司,资金压力较大,好在现在正处于康复过程中。”乐乎公寓创始人罗意表明,“乐乎的运营数据显现,现在也只要正常时期的80%,库存还有1.5个月,好在乐乎首要阵地在北京,抗危险才能较强。

  不过,罗意一起表明,跟着返城人群的添加和各行各业的复工复产,作为下流企业的长租公寓也在逐渐康复,对长租企业的资金链压力有必定程度的缓解。