10月北上广长租公寓租金下降 租房的春天要来了吗

2018-11-23 07:56 分类:行业新闻 来源:

我国918博天堂游戏长租公寓市场历经从高速增长,到各大公寓资金链断裂频频爆仓,行业陷入低迷,一直持续到今年也未见平息,企业在做生死抉择,政府也纷纷出台政策应对。

行业进入调整期,在今年10月,各大城市长租公寓的租金迎来了拐点,北京,上海,杭州,广州等多个一线、新一线城市稳中有降,其中天津租金下降环比高达30.06%,这种现象释放了什么样的信号,背后的推手又是谁?

 

Source:中国房价行情,2018年10月,MobData研究院整理绘制

核心观点

1.  从长租公寓市场风生水起,到资金链断裂致连续爆仓,加之多个品牌公寓甲醛问题频频被曝,消费者对租赁市场信心下挫。

2.  行业发展受阻,各路资本转换渠道,整体市场处于观望状态。

3.  政府出面进行干预,不仅打了“退烧针”,也注射了“强心剂”。

4.  长租公寓市场经政府介入进行政策调整后,可能会趋于利好,但受盈利模式和融资渠道的限制,未来形势还有待观察。 

本文将从近期房租下降的现象角度切入,试图探寻其背后原因,对未来长租公寓市场进行大致趋势分析,以及展示各长租平台用户画像。

一、回溯近三个月长租领域大事件

继2017年底至今年8月,长租公寓行业纷纷扰扰,迎来黑暗时期,各大公寓的连续爆仓,也给这个行业蒙上了一层阴影。

今年8月至11月,面对长租领域不景气的高压,市场上也出现了各种各样的声音和状况。

l  公寓连续爆仓的同时遗留了问题的尾巴

l  行业受阻,继续扩大还是回笼,各企业决策不一

l  关乎安居民生,政府出手相助

 

二、掘地三尺,是谁动了“我”的“奶酪”?

1.事故频发,消费者信心下挫

公寓爆仓,甲醛超标将长租公寓的一系列问题暴露在舆论的风口浪尖,租客的愤怒和不满也随事件的发生不断发酵。消费者信心受损,给长租领域带来考验。

 

2.货币资金匮乏,资本市场风向转变

由于我国国内租赁市场的巨大潜力,加上之前国家和地方政策以及金融创新的支持,租赁市场一片利好的情况下,各路资本纷至沓来,使竞争趋于白热化,大量的资本流入和规模的迅速扩张成为了长租市场的“死亡陷阱”。

随着行业的频繁事发,除了个别对企业长期价值看好的资本仍有流入之外,追逐短利的资本逐渐退出长租市场,或者改变融资模式以应对当前货币资金不足的窘境,如万科,蛋壳公寓。

1)万科:10月23日,万科企业股份有限公司公告称,拟发行第二期住房租赁专项公司债券,拟用于住房租赁项目建设及补充营运资金。

2)蛋壳公寓:8月7日,蛋壳公寓宣布,全国首单分散式长租公寓租金收益权公募ABS,其发行规模为2.035亿元,将于近期在上海证券交易所正式挂牌。

3.“看得见的手“推波助澜

10月以来,各大城市公寓租金出现稳中有涨,甚至个别城市出现大幅下降,这与政府政策的出台有很大关系,推行公租房运营管理服务试点与加强对租房市场的金融监管,都对租金的下降有一定程度的影响。此外,北京房地产座谈会使市场上大量房源释放,无疑给租金的下降起到了推动作用,给长租市场打了“退烧针”。

1)政府约见,规定管控

自17年以来长租公寓租金上涨引发关注,再加上长租公寓市场近期的不稳定,8月17日,北京市住建委联合市银监局、市金融局、市税务局等部门集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人,提出“三不得”要求:

l  住房租赁企业不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源;

l  不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源;

l  不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。

2)协会座谈,相辅相成

8月20日,北京房地产中介行业协会举行座谈会

会上10家长租公寓机构负责人承诺不涨价且拿出手中超过12万套全部存量房源投向市场

截至10月20日,10家公开做出承诺的租赁服务企业,累计投放房源133131套(间),完成公开承诺总量的1.1倍。

 

三、风口浪尖,“生”变还是“升”变?

消费者信心的下挫,对市场的不确定导致的资本回流,加之政府的监管手段逐步出台,整个长租市场处于观望状态,此次风波会使长租市场自此萎靡不振,还是“柳暗花明又一村”?

l  基于一二线城市房价居高不下,和毕业生数量逐年增长的现状,租房已是一种刚性需求,短时间内不会发生剧变,变化可能只导致了需求方的市场内部流动。

l  政府政策的出台加大了对长租市场的监管力度,整体行业得到净化,此外,面对舆论和官方的双重压力,若长租企业反省调整自身,完善内部体制,将会使消费者信心回升,给各租客一针“强心剂”。

l  目前长租市场仍处于初级阶段,成也资本,败也资本,金融的介入推动了整体行业的发展,却也带来种种问题,若要获得长足发展,则需要加强金融管理机制的完善。

l  突如其来的风波,带来关于租房模式的思考,对未来租房新模式的探索任重而道远。

一个行业的经久不衰,是因为在不断试探和纠错中成长,路在何方?只能说“路,在脚下。”

四、多样化的租房选择,你是否对号入座?

长租公寓分类及代表企业用户画像

根据长租公寓运营主体行业背景的不同,长租公寓企业主要可分为以下四类,不同的企业满足不同消费者的需求,使市场更加细化:

 

A.  开发商背景企业

政府政策鼓励,加之房地产企业“开发+销售”传统盈利模式不可持续,众开发商在长租公寓领域进行了布局以寻找新的增长点。

代表企业:冠寓App用户画像

 

Source:MobData研究院,2018年10月

B.  经纪机构背景企业

凭借其租赁中介业务接近租赁房源和租赁客户的先天优势,经纪机构依托房地产经纪服务业务背景发展长租公寓业务。

代表企业:自如App用户画像

 

Source:MobData研究院,2018年10月

C.  酒店背景企业

出于对长租公寓领域先发优势以及对长租公寓的可盈利性的考量,由开始引入的服务式公寓或酒店式公寓的高端公寓市场逐渐切入至中端乃至低端的公寓市场。

代表企业:城家生活App用户画像

 

Source:MobData研究院,2018年10月

D.  创业类企业

此类企业经营思路和方式灵活,得以满足广大人民群众消费需求的细分业态,发展以O2O为代表模式的公寓类业务。

代表企业:未来域App用户画像

 

Source:MobData研究院,2018年10月 

租房永远是年轻人永恒的话题,动荡带来的不安感会如影随形。长租公寓市场重新洗牌,未来在何处引发关注。“远方迷茫而不懂,路因远方而不同”,路要怎么走,我们拭目以待!

文|Mob说数据

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