解局 | 碧桂园、恒大、万科 房企们的融资关头

2018-11-21 07:53 分类:行业新闻 来源:

2015-2016年豪迈发债追求规模的918博天堂游戏大厅房企们,也到了该要还钱的紧要关头。短期债务期限将近,融资渠道收紧,销售回款变难,库存现金不足,多重压力让房企们为了渡过难关而皱紧了眉头。

标普全球评级近期在电话会议中表示,目前房企面对的最大风险仍集中在流动性与再融资方面。随着楼市寒流的不断迫近,下半年的债券市场中,碧恒万的发债动作都没有放松。

中国恒大集团也于11月19日再次进行美元优先票据的国际发售,发行金额10亿美元,年利率为11%,将与发行人10月30日公告中2020年到期的票据合并及构成单一系列。下半年至今恒大已发行约194.87亿元人民币的中长期美元债券。

11月17日彭博消息称碧桂园计划发可换股债集资10亿美元。9月和10月碧桂园分别发行了三笔共计96.96亿元人民币的中长期美元债和人民币债券。

此外,万科在2018年下半年的发债也是“微操”不断,共发行了10笔共计205亿元人民币的超短期债券及中期票据。

数据来源:观点指数整理

融资节奏紧张,不仅是TOP3房企的事情。单单11月初至今,房企就已发行了十余笔共计逾250亿元人民币各种期限的债券票据。据观点地产新媒体统计,年初至今房地产开发商信用债发行规模已超过4500亿元人民币。

近期房企的融资,多半是为了偿还到期债务的再融资,或是置换债务。频繁发债引人注目,而高企的票面利率更让人联想到房企最近的钱袋子成色。

融资成本成了房企们心头高悬的达摩克里斯之剑。近一两个月来部分房企发债的利率持续走高,华夏幸福于11月19日发行的5000万美元债券利率为9%,时代中国拟发行的3亿美元优先债券利率为10.95%,雅居乐拟发行的4亿美元优先票据利率为9.5%。

单从发行金额也许只能看出房企对于资金的需求程度,但如果从利率,甚至久期的角度来看,就可以发现房企对资金需求的急迫程度。

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久期是衡量债券平均有效期的一个测度,被用来衡量债券的利率风险,也就是债券价格对于债券收益率的敏感性。久期越长,债券利率风险越大,久期越短,债券利率风险越小。

经观点地产新媒体通过房企发债的期限、利率、金额等数据计算,恒大在2018年下半年发行的债券久期为0.889,万科为1.623,而碧桂园为1.902。

那么,房企们为什么需要用提高债券利率的方法来降低债券风险呢?答案在企业的信用评级上面。

较低的企业主体信用评级意味着较高的违约风险。据标普分析师在电话会议中提到,房企中已经有2至3个境内债违约及1个境外债务违约,相信2019年若销售减慢及融资困难,将让已获评级的企业亦有可能面临债务违约。

如果房企将债券利率定低,那么违约和利率的双重风险将使得债券很难销售出去。因此房企们不得不将其债券利率调高,以期尽快完成债券的发行,筹资偿还短期债务。而万科等高评级房企由于偿债压力较小,债券久期对他们的影响也并不算大。

逻辑继续向前推进,评级机构对企业的评级是根据企业自身的杠杆率、销售业绩和流动性等等因素考量。因此,拉低或抬高企业信用评级的并不是评级机构,而是其自身的企业经营情况。

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对房企来说,如果库存现金较为充足,可以覆盖掉其短期债务,那么再融资即使较为困难也不会显得紧迫。但库存现金如果不足,债务到期的压力就会在短时间内显现,最突出的特征也就是提高发行债券的利率。

以TOP3房企为例,截至2018年6月30日,恒大地产短期债务规模为2870亿元人民币。而2018年初至今,恒大地产的总销售额为5011.4亿元。据其半年报披露,截至2018年上半年,恒大库存现金金为1570亿元人民币。

与恒大的债务状况相比,碧桂园和万科的腾挪空间要稍显宽松。截至6月30日,碧桂园的短期债务为1080亿元人民币,库存现金1969.1元。万科短期债务为610亿元人民币,库存现金为1499亿元。

楼市的冬天让房企们的日子愈发难捱,但再难过的日子也总有办法。据标普全球评级分析表示,企业流动性状况能否改善将取决于市场环境及开发商是否进行积极的财务管理。

如果能获得充足的销售回款,保持稳定的销售增速,那么只要熬过当前的债务窗口,之后的冬天也不会太冷。对于不那么强势的房企来说,非核心资产出售和股权融资虽然有弊端,但也不算是洪水猛兽。

融资只是房企们的一道关口,销售、土储、人才储备、公司治理等等因素都会在楼市冬天来临的时候,显得更加重要。

房企的冬天如同现实世界中的冬天一样,不可避免的来临了。而房企们单靠加大运动量发热取暖显然不是长远之计,只有多穿几件衣服,多生一堆火,才有希望在漫长的冬夜中活得更久。

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