谭玉平与观点面对面:海航地产涅槃

2018-11-21 07:53 分类:公司新闻 来源:

上午九点,海口的空气还有点闷。海航实业中心45层的董事长办公室内,不时有声音从尚未关紧的大门中传出。刚刚上班半个小时,谭玉平的这间办公室已经有不少人拿着文件进进出出。

作为海航地产(现已更名为海航临空)的董事长,忙碌是谭玉平的正常工作状态,尤其是当前正处于海航地产的转型期。

“今年是我们的转型元年。”谭玉平语速极快,这位自2004年便已加入海航的湖北人,对集团地产业务有着极深的感情:“海航地产第一个自主开发的项目奠基的时候,我就在了,到现在也十年了。”

十年以来,海航地产从最初仅为海航集团代建职工福利房的一家内部企业,慢慢成长为行业百强企业。2017年,海航地产签约销售额87.82亿元,签约销售面积53.56万平方米,在全国拥有近百个房地产项目。

如今,为了更好地响应___的号召,海航地产开始了新一轮的发展调整,逐步退出传统房地产业务,聚焦航空产业,并在11月6日正式公告变更名称为“海南海岛临空产业集团有限公司”,同时启用新的品牌名称“海航临空”。

按照官方的说法,更名前的海航地产着力于发展基础设施投资建设和房地产两大业务;更名成为海航临空之后,原经营范围中的房地产投资开发仍保留,业务重心将调整为临空产业开发建设,着重打造临空产业园和通航小镇两类项目。

更名与转型

位于海口城市中心的大英山CBD片区,总用地面积约8440亩,核心区域用地面积约3000亩,在过去的十多年时间里,海航在此耗资上千亿元,意欲打造了一座集行政、商务、教育、文化、购物、休闲娱乐、居住为一体的“城中之城”。

海航大厦、海南大厦、互联网金融大厦、日月广场、海口双子塔等众多标志性项目在此林立,可以说,这是海航十多年地产开发历程中最为闪耀的成绩之一。今年以来,在国家要求、行业大势以及企业经营发展需求下,包括大英山CBD在内的房地产项目开始成为公司加速业务转型,重新聚焦航空主业的重要资源。

大英山CBD局部景象

作价19.33亿将位于大英山附近的两宗地块售予融创,57亿引入富力合作开发海航首府,海航的步伐还在继续。谭玉平介绍,为了聚焦航空主业,处理与主业不相关、低效的资产将会成为目前海航临空的“常态化工作”,而目的就是为了加快向产业园转型。

据观点地产新媒体了解,海航地产今年上半年在公司内部初步提出了转型的四大业务重点,即产业园、通航小镇、中国集和旅游设施发展区,并最终在本次更名前确立了以临空产业园和通航小镇开发建设为核心业务的战略目标。

具体整合细节方面,谭玉平透露,更名之后的海航临空,除了原有的地产业务板块,还将整合两块业务,一是通航建设集团,负责产业园与机场的建设以及项目的拓展;另一块是海航临空产业园。

“海航基础旗下原来有一个从事临空产业园的平台公司,持有武汉、美兰、西安等项目,还在全国签了不少项目,现在也划到了海航临空。”

“如今的海航临空相当于是把地产、临空产业园、通航建设三大业务板块整合起来。”谭玉平称。

除了在业务上进行整合,管理结构同样有所变化。谭玉平介绍,在战略转型之前,海航临空属于“本部-分公司-项目部”三级管控模式。这种管控模式的不足之处是无法对具体管辖项目进行差异分类,无法统筹集中管理所有的项目。

为了加强对项目的直接管控,海航临空将管理架构调整为“本部-项目部”两级管控模式,撤销分公司架构,精简管理层级,压缩管理半径,聚焦核心力量服务于航空主业;同时还将逐步精简非核心业务人员,压缩后台行政办公人员,增加临空产业项目核心业务人员比重。

临空产业如何做?

话题谈至为何要更名与转型,谭玉平表示,这是为了响应中央的号召,同时海航地产自身发展也面临了一些瓶颈。

他着重指出,目前国内临空产业园还处于起步阶段,通航小镇依然是一片蓝海。

“一是我们看好临空产业和通航小镇,二是我们有产业协同优势。”谭玉平表示,目前国内有不少企业在尝试做这两块业务,但还没有形成一定的规模,“我们希望未来海航临空做成国内行业领军企业”。

据了解,目前海航临空在临空产业园和通航小镇方面已经储备、拓展17个项目,相关子项目29个,未来将助力及重点打造包含美兰临空产业园、天津临空产业园、西安空港新城临空产业园等临空产业园区,以及包括宜昌通航产业园、博鳌通航产业园、武汉蔡甸通航产业园、浙江建德千岛湖机场项目、四川都江堰项目等一批通航特色小镇。

然而,不同于住宅开发通过高周转快速回流现金,产业开发素来需要沉淀大量资金,而且投资回报期一般较长,那么海航临空将如何保证产业园开发过程中的资金流稳定呢?

对此,谭玉平举例称,海航临空未来的资金拟采用由上市公司、政府与社会资本、关联企业多元化合作的模式,结合专项产业基金及园区运营收入,满足开发建设需求。

“我们账面上还有一些现金。”谭玉平说,出售传统地产项目回流的现金也会投入到产业园的开发建设中,而且海航临空还得到一些政策性银行支持,“我们的美兰临空产业园和博鳌临空产业园都有专项基金支持,利率很低。”

美兰机场

除此之外,海航临空还在组建一个产业联盟,联盟内将包含融创、富力等地产类企业、普洛斯等物流类企业以及飞机制造类企业,涵盖产业园开发、建设等各种上下游产业。

产业园就像一个生态圈,除了基础设施之外,还要有各种的配套设施,需要各方联合协作。谭玉平回忆,海航曾凭借一己之力开发大英山CBD,开发了十年,建设周期长,还要自己投钱,向产业园开发建设转型之后,要吸取经验教训。

因此,成立产业联盟之后,海航临空拿了项目一部分留给自己做,还有一部分和别的企业进行合作,反正要在产业上形成协作,“不可能说一个企业玩一个园区,这是比较傻的”。